谈 | #说人话系列# 房贷要转LPR吗?_社会主义羊毛的专栏文章_微信文章_今天看啥

最近一个很热门的话题,就是房贷利率转换:今年 8/31 前需要决定是否把自己的房贷转换为 “LPR 加点” 的定价形式 —— 毕竟很多人的房贷是每个月最大的一笔支出。

对于只想知道 LPR 怎么选,并没兴趣当金融专家的读者,不妨一起来 “傻瓜化” 的从另外一个角度看看 LPR。

首先,不用纠结 LPR 是怎么定义的、不用纠结 LPR 和 BP 是什么区别什么关系。

—— 这统统不重要,因为这就是个你我影响不了的『』。

其次,这次改动里面最大的变动,是加法变乘法

  • 以前是官锚✖系数,这个系数是当时银行给你的折扣,或者上升的幅度,可能是 0.7,可能是 1.4。

  • 现在是官锚➕系数,这个系数可能是 -1.37,可能是 2.06。

乘法和加法的区别是什么?

那么,问题的关键就是对利率的预期,是会上升还是下降:

至此,出题人的思路已经很清晰了:

  1. 预期利率会往下走

  2. 存量的打折贷款远少于上浮贷款

要不要顺着出题人的思路解题,就看头有多铁了。

第三:银行怎么收拾历史遗留的打折客户?

这就是 BP 的 4.9 和 LPR 的 4.8 之间的区别了。这 0.1 就被银行生生吃掉 —— 上浮户的幅度统统扩大 0.1, 打折户的幅度统统缩窄 0.1。
TIPS:首次定价基准的 5 年期 LPR 是 2019 年底的 4.80。如果你原来的房贷是 4.9 基准利率,无上下浮动,改为 LPR 后则是 4.8+10个基点。

第四:怎么选?

选固定利率赌未来利率上升的话,有这么几个前提:

  1. 银行同意你选固定利率;

  2. 利率飙升;

  3. 银行严格履行合同,不再变。

总结:

作为运动员,杠裁判员杠药检的风险是很大的。

推荐:

听裁判的,选 LPR 浮动。否则过几年裁判还是有办法收拾运动员。

—— 还记得当年考试,不看题目只看选项分析答案么?emmmm,就酱。


延伸阅读(以下内容来自顾问公众号 “图羚助手” 的知识库):

对于大家最关心的房贷利率而言,房贷(商贷)利率的变化方式是:

  • 你可以选择变成固定利率,即从 2020 年一直到贷款结束,固定为 2019 年实际执行的利率;

  • 或者选择新的浮动利率:由基于贷款基准利率上/下百分比浮动百分比,变为 LPR(原期限在 5 年和 5 年以上的,就都是 5 年期LPR)加或者减一个固定数值。

选择浮动利率的话,首次调整利率后,应该令 2020 年利率和 2019 年利率维持不变,而首次定价基准的 5 年期 LPR 是 2019 年底的 4.80。
举个栗子:选择浮动利率的话,如果你的存量房贷是基准利率 9 折,那么 2019 年执行的利率是 4.9%*0.9=4.41%,而 2019 年底的 LPR 是 4.80%,4.80-4.41=0.39,那么以后你的利率就从基准利率 9 折变成 LPR-0.39%,这个标准将维持到贷款结束或者此类政策变化。对于利率下浮的借款人,以后利率变化幅度会变大,对于利率上浮的借款人,以后利率变化幅度会变小。
长期看,市场化利率趋势是向下的,所以借款人选择浮动利率会更划算。并且,这个政策对存量、利率下浮、长期贷款客户更为有利,在极端情况下,当 LPR 下行至 1.37% 时,原 7 折房贷客户将变成0利率。

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